Les garanties du crédit immobilier permet à la banque ou à l’organisme de financement de se couvrir contre une défaillance de l’emprunteur. Cette garantie peut prendre plusieurs formes : hypothèque, caution mutuelle, privilège prêteur de deniers, nantissement. Laquelle choisir ? Combien ça coute?
Garantir un crédit immobilier, pourquoi faire ?
Lorsque l’organisme de crédit (banque ou société financière) vous accorde un prêt immobilier, il réalise une opération dite risquée. En effet, comment être sûr du bon remboursement des sommes qu’il vous prête ? La réponse est simple: Il met en place une « garantie » qui peut se matérialiser sous plusieurs formes en fonction de plusieurs paramètres liés au risque, au montage financier c’est à dire votre contrat de crédit immobilier et au bien à financer, etc…
Toutefois, il faut savoir que les différentes garanties ne sont pas équivalentes. Pour vous permettre de négocier au plus juste votre crédit immobilier et en toute connaissance de cause, il est important de connaître leur différence.
Les 4 principaux types de garantie les plus utilisées pour les crédits immobiliers sont :
- L’hypothèque
- La caution mutuelle
- Le privilège préteur de deniers
- Le nantissements
Chacune de ces garanties a un coût précis, des caractéristiques propres, ses avantages et ses inconvénients pour l’organisme préteur ou la banque comme pour l’emprunteur.
L’Hypothèque
L’hypothèque fait partie des sûretés immobilières qui doit faire l’objet d’un acte notarié, elle porte généralement sur le bien objet de l’acquisition. Grâce à l’hypothèque, la banque ou à l’organisme de crédit immobilier peut faire vendre le bien dans le cas ou vous ne seriez plus en mesure de faire face aux échéances de votre crédit immobilier. Vous restez entièrement propriétaire de votre bien tant que vous assumez le paiement de vos échéances (vous pouvez l’occuper, le louer, le vendre, …).
L’hypothèque est la garantie traditionnelle dans le cas d’un financement à ‘aide d’un crédit immobilier, elle donne au créancier un double droit en cas de non-remboursement par le débiteur :
Un « droit de préférence » tout d’abord : si le bien est saisi puis vendu aux enchères, le créancier hypothécaire sera payé avant la plupart des autres créanciers.
Un « droit de suite » : si le bien a été vendu par le débiteur à un tiers, le créancier peut faire procéder à une nouvelle vente et récupérer le montant de sa créance (le capital restant du de votre crédit immobilier) sur le prix de vente.
Dans tous les cas, il sera toujours possible pour l’emprunteur de vendre son bien à partir du moment ou le prix de vente est supérieur au montant des inscriptions ou au capital restant du par l’emprunteur du crédit immobilier, puisque le financement immobilier pourra être soldé par les fonds provenant de la vente. Le notaire procède ensuite à la mainlevée de hypothèque, au moyen d’un acte notarié dans lequel le créancier (votre banquier) atteste que le débiteur (l’emprunteur) a complètement remboursé son crédit immobilier.
La mise en place de cette garantie à un coût non négligeable qui doit impérativement être intégré dans le plan de financement. Le coût de l’hypothèque est relativement élevé, car elle est soumise à une taxe de publicité foncière (0,715 % du montant du prêt) à laquelle s’ajoutent le salaire du conservateur (0.05% du montant du prêt +20%) et les émoluments du notaire (0.33% TTC).
La levée de cette garantie, avant le terme normal du credit immobilier, à également un coût qui reste à la charge de l’emprunteur. Toutefois, cette mainlevée peut également intervenir, de manière automatique et gratuite, deux ans après le terme normal du crédit immobilier.
L’hypothèque n’est effective qu’à compter de la date de son inscription au bureau des hypothèques.
Inscription Privilège Prêteur de Deniers ou IPPD
L’inscription de Privilège de Prêteur de Deniers porte sur le prix de vente d’un immeuble ou d’un terrain et exclut les travaux et le financement des constructions. Son effet est semblable à celui de l’hypothèque, mais il offre toutefois une meilleure protection au prêteur, puisque l’inscription prend effet à la date de l’achat, par conséquent elle sera prioritaire sur les autres garanties.
Comme l’hypothèque, l’inscription de Privilège de Prêteur de Deniers doit également faire l’objet d’un acte notarié et d’une inscription au Bureau des Hypothèques.
Contrairement à l’hypothèque, cette inscription est exonérée de la taxe de publicité foncière, ce qui réduit sensiblement son coût par rapport à cette même hypothèque.
Comme l’hypothèque, l’IPPD doit faire l’objet d’une mainlevée, dont le coût reste à la charge de l’emprunteur, dans le cas de la vente du bien avant l’échéance du crédit immobilier.
La caution mutuelle
Les banques et les organismes de financement proposent aujourd’hui de garantir le crédit immobilier pour l’acquisition de biens immobiliers neufs ou anciens, par la caution mutuelle d’une société spécialisée. L’objectif est de réduire les frais à la charge de l’emprunteur afin d’avoir une offre plus compétitive.
Cette garantie fonctionne pour la banque « comme » une assurance, l’emprunteur (le souscripteur du prêt immobilier) verse à une société de cautionnement mutuel une contribution proportionnelle au montant du prêt. Elle se compose d’une contribution à un fonds mutuel de garantie, qui peut être reversé à la fin du crédit immobilier, et d’une commission définitivement acquise par la société de cautionnement qui représente sa rémunération.
Les principaux avantages de cette formule sont :
- son moindre coût financier par rapport aux autres formes de garanties, dû en partie à l’absence de frais de mainlevée dans le cas d’un remboursement anticipé du crédit.
- sa simplicité, le cautionnement mutuel bénéficie de formalités simplifiées sans acte notarié,
- son délai d’acceptation réduit, elle est accordée en 48 heures par certains organismes
- sa possibilité de transfert sur une nouvelle acquisition sans frais supplémentaire mais avec l’accord de l’organisme de crédit;
- sa souplesse, puisque cette formule autorise, en cas de difficultés financières, des rééchelonnements de dettes, ainsi que des arrangements visant à contourner la saisie en permettant au propriétaire de revendre lui-même son bien.
Chaque banque offre sa propre caution mutuelle, mais il existe également des sociétés indépendantes des organismes financiers dont les produits peuvent être plus compétitifs. L’idéal est de s’adresser à un courtier spécialiste du crédit immobilier.
Le nantissement
Le nantissement peut être la solution la plus économique selon la composition de votre patrimoine et vos objectifs. En effet, le nantissement consiste à donner en gage à l’organisme qui accorde le prêt immobilier un portefeuille de valeurs mobilières (compte titre, action, obligation, assurance vie…). Le principe est simple: si l’emprunteur ne peut plus rembourser son crédit dans les conditions prévues, la banque peut saisir le portefeuille pour rembourser l’emprunt.
La valeur du portefeuille exigée varie selon les banques, les projets et la composition des portefeuilles. A titre d’exemple, pour un investissement locatif financé sur 15 ans avec nantissement d’un contrat d’assurance vie en euros, l’organisme de financement demandera un portefeuille représentant au minimum 50% de l’investissement.
Cette garantie est surtout utilisée dans le cadre d’un investissement immobilier locatif financé avec un crédit in fine. En garantissant le prêt in fine sur 15 ans avec une assurance vie représentant 50% du crédit, l’assurance vie pourra rembourser le prêt au bout de 15 ans puisque sa valeur aura doublé, cela sans prendre de risque sur le placement puisque le fond euro est garanti par la compagnie d’assurance.
Le principal avantage de cette solution est que le coût de la garantie est nul, mais il faut disposer d’un portefeuille de valeurs mobilières disponible pour la durée du projet et proportionnel à la valeur du financement de l’acquisition.